El gobierno de la provincia de Santa Fe dio un paso histórico: se convirtió en la primera jurisdicción del país en permitir créditos hipotecarios para propiedades no escrituradas, como lotes en desarrollo o departamentos en construcción. Esto es posible gracias a la nueva normativa denominada “hipoteca de bien futuro” o “hipoteca divisible”.

¿Qué permite esta nueva modalidad?

A través de la Disposición Técnico Registral Conjunta Nº 5/2025, el Registro de la Propiedad Provincial adaptó el sistema de anotaciones y permitió el uso del boleto de compraventa como garantía para el crédito. Hasta ahora, solo se podía acceder a hipotecas una vez que la propiedad estaba escriturada y registrada.

De este modo:

Se amplían las posibilidades para comprar lotes o departamentos que aún no cuentan con escritura, pero están en proyectos en ejecución.
Los bancos podrán financiar unidades funcionales futuras, garantizadas mediante el boleto.
Cada unidad —una vez subdividida— asumirá solo la porción de deuda correspondiente, una vez escriturada.
Los boletos pueden inscribirse incluso si fueron firmados antes de la escritura, siempre que cumplan los requisitos del DNU 1017/2024 (infomercury.com.ar).

¿Por qué es importante para los compradores?

1. Impulso a la vivienda nueva: Los créditos sobre bienes futuros incentivan la compra de inmuebles nuevos, en lugar de dirigirse solo al mercado de segunda mano.
2. Más acceso al financiamiento: Quienes buscan lotes o departamentos en construcción ahora tienen la posibilidad de acceder a un crédito bancario, incluso sin la escritura final.
3. Planificación más segura: El mecanismo permite planificar costos y pagos de forma escalonada a medida que avanza el proyecto, reduciendo incertidumbres.

¿Qué deben tener en cuenta los compradores?

Para acceder a un crédito bajo esta modalidad, el desarrollo inmobiliario debe cumplir con ciertas condiciones:

• El terreno o predio debe estar libre de gravámenes, o contar con el aval del banco.
• Debe existir un proyecto aprobado de subdivisión, detallando las unidades y su destino.
• Se requiere el consentimiento expreso tanto del vendedor como del comprador para ingresar al sistema de “hipoteca divisible”.
• Al completarse el proceso de subdivisión, la deuda y garantía se dividen proporcionalmente entre los lotes o unidades.

Además, todos los detalles (plano, proporción de deuda por unidad, boleto, etc.) se registrarán en el “folio real digital” del inmueble, asegurando la transparencia y trazabilidad de la operación.

¿Y los bancos? El siguiente paso

El cambio normativo ya está en vigencia, pero ahora es el momento de que las entidades financieras adopten formalmente esta modalidad. La expectativa del sector privado y del Foro de la Vivienda es que, en breve, los bancos estén habilitados para ofrecer estos créditos habitacionales sobre bienes futuros.

🏡 ¿Qué significa esto para Rosario?

En la ciudad y sus alrededores, donde se están desarrollando nuevos emprendimientos, esta norma representa una oportunidad real tanto para compradores como para desarrolladores. Los primeros podrán acceder a financiamiento incluso antes de la escritura final, mientras que los segundos contarán con un mercado más dinámico y potencialmente más financiación para sus emprendimientos.

En Futura Inmobiliaria te acompañamos en cada paso del proceso. Si estás por comprar un lote o un departamento en construcción, contás con nuestro equipo especializado para asesorarte de forma personalizada.

Fuente: Rosario3, “Quedó habilitada en Santa Fe la posibilidad de tomar un crédito hipotecario para comprar un lote o un departamento a construir”, 24/06/2025