Unidad 1 Dormitorio, PENTHOUSE vista al Mar, Estar comedor. Cocina. Baño, Terraza con jacuzzi
El proyecto
Casagrande es un edifico que estamos construyendo en el km 182,5 de la ruta 10, en la entrada de José Ignacio a metros de la Estación de servicio ANCAP y a 200 metros del mar.
Son 59 departamentos de studio, 1, 2 y 3 dormitorios, con servicio de hotel que van de 31m2 a 95 m2 cubiertos, todos con terrazas y cocheras, más 3 locales comerciales.
Hay más de 28 tipologías distintas.
Actualmente contamos con más del 85% vendido y hemos terminado la estructura y actualmente en etapa de terminaciones del edificio. Los Locales comerciales ya están terminados y se inauguraron en Dic19 con ocupación completa.
Fecha de posesión estimada: Dic 2020 (COVID dependiente en estos momentos).
Highlights Casagrande.
Ubicación
Valor de los tickets (desde 225.000)
Exenciones impositivas por 10 años
Sin gastos ni expensas (renta estimada 6%)
Seguridad y mantenimiento.
Entretenimiento y servicios
Rango de precios:
Studios desde USD 225.000
1 dormitorio desde USD 251.000
2 dormitorios desde USD 352.000
3 dormitorios desde USD 670.000
Renta estimada 6% después de gastos de mantenimiento
Al funcionar como un condohotel, brinda un rendimiento que te permite no pagar expensas y quedarte con una renta. La renta estimada es del 6% y al usarlo no se paga, simplemente se va deduciendo de la renta total.
Contamos con un management hotelero (http://tay-hotels.com) que tiene amplia experiencia en este tipo de Condos y Hoteles de similares características. Ellos se ocuparan de que todo esté en condiciones cuando lo quieras usar, te brindaran el desayuno, entretenimiento, servicio de limpieza y mantenimiento. Y de generarte la renta esperada mientras no lo utilices.
Cada unidad se escritura a su propietario, mientras que se cede el usufructo a la explotadora Tay Hotels. Es importante destacar que los propietarios pueden usar sus unidades sin restricciones de ningún tipo. Cada año y semestralmente los propietarios de las unidades reciben la renta de la explotación del Hotel.
Estructuración - Fideicomiso al costo
El emprendimiento se lleva a cabo mediante la figura de un Fideicomiso al Costo.
Cada inversor será propietario de su unidad, pudiendo escriturarla a su nombre o al de una sociedad, etc.
La única diferencia con un departamento tradicional es que habrá un contrato de cesión del management a la cadena Hotelera Tay Group por un periodo de 10 años. Durante ese periodo habrá revisiones en base al rendimiento real de las rentas y el funcionamiento.
Financiación:
1) 5% reserva
2) 45% al momento de la suscripción del fideicomiso.
3) 30% en cuotas durante el transcurso de la obra.
4) 10% Refuerzo ? Fecha a definir
5) 10% Refuerzo ? Fecha a definir
Otros datos:
1) Estudio de Arquitectura e Interiorismo.
PLANTA
Arq. Irene Joselevich
Arq. Ana Rascovsky
http://www.anarascovsky.com/arquitectura
2) Explotador hotelero
http://tay-hotels.com/es/
Federico Blizniuk, el director, vive en Punta del Este todo el año y tiene el Hotel Atlántico en la península que tiene similar cantidad de habitaciones que Casagrande. Además maneja otros hoteles en Montevideo, Punta del Este y Buenos Aires.
El diseño arquitectónico, el interiorismo y los servicios de Casagrande no serán los estándares de hotel tradicional, ni de edificios de lujo, sino que el foco estará puesto en brindar a sus propietarios y huéspedes de todo lo que se necesita para disfrutar de lugar de vacaciones, teniendo entretenimiento y servicios con todo resuelto.
3) Desarrollador y socios
Martin Levinton
KP Uruguay SRL
Santiago Muchinik
KP Uruguay SRL
4) Permisos de construcción
Aprobados por la municipalidad de Maldonado. Y visto bueno de la Liga de José
Ignacio, como también de los referentes del Pueblo de José Ignacio.
5) Constructora
Sureste Construcciones https://sureste.com.uy/
6) Administración hotelera
Como propietario podes usar tu unidad el tiempo que sea, sin restricciones. La única diferencia con un departamento tradicional es que tenemos un Management Hotelero profesional encargado de administrarlo y mantenerlo mientras no lo usas.
Tenemos 2 formas de administración según el tipo de unidad:
GRUPO A: Studio, 1 dorm y algunos de 2 dorm (dependiendo del valor)
Se administran como si fueran habitaciones de hotel, alquilándolos por noche. En este grupo prevemos un rendimiento del 6% anual de cada unidad.
GRUPO B: Son los departamentos más grandes, de 2 y 3 dormitorios.
Este grupo se administra con sistema de renta temporaria utilizando todas las plataformas de la cadena hotelera. Se lleva una administración y cuenta individual por cada departamento.
7) Expensas
No pagas expensas ni gastos, las mismas son asumidas por el management que luego de deducirlas de su ingreso total generan la renta estimada del 6%.
El monto a descontar es aprox USD 80 x m2 x año, ponderando al 100% los m2 cubiertos y 50% las terrazas.
Para el caso de una unidad de 31m2+15m2 las expensas serian:
USD 3.080 por año
USD 256 por mes
Las expensas no son altas, debido a que es un proyecto pensado de manera equilibrada, con una muy buena distribución entre lo privado y lo común y cuidando todos los costos y gastos al máximo.
Al ser un condo-hotel, las expensas representan el gasto operativo del hotel (servicios, limpieza, mantenimiento, etc.), que solamente se abonan si el resultado de la explotación hotelera del edificio en su totalidad es negativo.
Dicho escenario está estipulado si el hotel obtiene una ocupación inferior al 20% durante 6 meses consecutivos y luego de haber agotado el fondo de reserva invernal. En este caso, las expensas (gastos operativos) se prorratean de acuerdo al porcentual del edificio, estimando las mismas entre US$ 100 y US$ 200 mensuales por cada mes de pérdida. Si bien es una situación muy improbable, es importante para el inversor saber que existe la posibilidad.
8) Exoneraciones impositivas
El proyecto esta exonerado del impuesto al Patrimonio en Uruguay por 10 años y tiene otras ventajas impositivas, (no pagas renta si vendes la propiedad dentro de los 10 años y hay rebaja en impuestos municipales)
9) Ocupación hotelera estimada
Ocupación proyectada entre 35% - 40% anual, equivalente a entre 100 ? 120 noches anuales.
Renta estimada 6%
10) Uso de la unidad
El propietario tiene derecho a 15 días de uso de su unidad u otra similar durante los meses de verano (Diciembre-Enero-Febrero), y hasta 45 días de uso durante el resto del año (Marzo a Noviembre) con el siguiente esquema de costos: Durante los meses de verano, el costo de la utilización de la unidad dentro de las 15 noches será la mejor tarifa disponible menos el 25% de descuento. Dicho costo será deducido de la renta del propietario. Durante el resto del año el costo del uso de la unidad por noche dentro de los 45 días de uso máximo estipulado será la mejor tarifa disponible menos el 50% de descuento. Dicho costo será deducido de la renta del propietario.
Por Ejemplo (unidad promedio):
- Renta anual promedio de la unidad:
- Menos 10 noches de uso en verano (tarifa US$ 250)
- Menos 15 noches de uso resto del año (tarifa US$ 80)
- Utilidad antes de impuestos:
- Impuesto a la renta (12%):
- Distribución liquida:
US$ 12,000
- US$ 2,500
- US$ 1,200
US$ 8,300
- US$ 996
US$ 7,304
Durante el verano, si el propietario desea utilizar más de las 15 noches estipuladas con el 25% de descuento, las noches adicionales tendrán un descuento del 10% en lugar del 25%.
Durante el resto del año, si el propietario desea utilizar más de las 45 noches estipuladas con el 50% de descuento, las noches adicionales tendrán un descuento del 25% en lugar del 50%.
En todos los casos las reservas están sujetas a disponibilidad, por lo cual siempre se sugiere efectuar las reservas con la mayor antelación posible. Asimismo, se efectuaran los mejores esfuerzos para asignar la unidad del propietario, pero en caso de no poder asignar la misma, se otorgara una unidad de igual categoría o superior.
11) Venta de la unidad
La venta de la unidad se realiza mediante escritura traslativa de dominio y es
Transferible en todo momento, transfiriendo también el contrato de adhesión al sistema condo-hotel.
12) Interiorismo
Existe un equipamiento básico común para todos los departamentos (dos opciones) que no podrá modificarse, y detalles decorativos sobre las cuales el cliente podrá elegir. El propietario dispondrá de una baulera exclusiva para guardar sus efectos personales y equipamiento no hotelero, a fin de estandarizar el inventario de su unidad cuando se alquila de forma temporal.
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Las medidas y superficies expuestas son estimativas y a corroborar con sus respectivos planos y títulos.
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